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本文轉(zhuǎn)載自「中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)」，作者劉偉。
“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。”
8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局在2023年下半年工作會(huì)議中，回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切。
2023年一季度以來(lái)，由于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，出現(xiàn)部分居民提前償還房貸的情況，這引起監(jiān)管部門的注意。
在7月14日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行 貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾談到，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
從“支持和鼓勵(lì)”到“指導(dǎo)”的變化，使得存量個(gè)人住房貸款利率的調(diào)整呼之欲出。數(shù)位受訪者認(rèn)為央行這一表態(tài)順應(yīng)了市場(chǎng)的需求。
在房地產(chǎn)方面，本次會(huì)議還提出要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
“希望政策早日落地。”“希望簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程。”一些行業(yè)讀者紛紛給后臺(tái)留言。
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在8月1日召開(kāi)的央行、國(guó)家外匯管理局2023年下半年工作會(huì)議上，央行明確提出因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，同時(shí)指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
招商證券認(rèn)為，存量按揭利率下調(diào)可能性較高。2017年～2021年間，房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)格，新發(fā)放按揭貸款規(guī)模大且房貸利率較高。近兩年，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍低迷，房貸新客戶普遍承受了房?jī)r(jià)虧損，財(cái)富縮水。
此外，由于近幾年存款利率顯著下調(diào)，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴(kuò)大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導(dǎo)致提前還貸較多。
存量按揭貸款利率明顯下調(diào)有望較大程度上減少提前還貸規(guī)模。在央行領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)支持及鼓勵(lì)銀行調(diào)整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對(duì)此采取必要的舉措，回應(yīng)廣大群眾的關(guān)切。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池教授在受訪時(shí)稱，“在我國(guó)利率市場(chǎng)化過(guò)程中，在存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)換過(guò)程中，有些借款人選擇了固定利率貸款，造成在利率下行下，房貸利率高處站崗，因此，不得已選擇提前還貸置換更低的房貸利率。”
趙秀池認(rèn)為，央行指導(dǎo)商業(yè)銀行依法調(diào)整存量個(gè)人房貸利率非常正確，她建議商業(yè)銀行統(tǒng)一將選擇固定利率的存量房貸統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率貸款。對(duì)于已經(jīng)認(rèn)房不認(rèn)貸的城市，按照首套房利率進(jìn)行轉(zhuǎn)換。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行這一表態(tài)，意味著政策順應(yīng)民意，順應(yīng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的大背景。但也要有序推進(jìn)這項(xiàng)工作，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生大幅度波動(dòng)，認(rèn)為房貸利率會(huì)有非常大的下降空間，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利差快速收窄，惡化金融機(jī)構(gòu)的盈利水平，影響金融機(jī)構(gòu)支持國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融。
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存量按揭貸款利率下調(diào)歷史上曾發(fā)生過(guò)一次。
2008 年10 月，央行宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍，并在答記者問(wèn)中表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
當(dāng)年由于轉(zhuǎn)按揭的盛行，銀行為爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。
住房金融高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌認(rèn)為，“對(duì)于市場(chǎng)而言，有序調(diào)整存量房利率，是早就該改變的做法，以前利率下行期間的轉(zhuǎn)按揭就是基于此，可以降低存量房貸款利率。后來(lái)，央行限制轉(zhuǎn)按揭，讓市場(chǎng)暫停改變。此次變動(dòng)只不過(guò)是理順市場(chǎng)行為而已，市場(chǎng)各方反應(yīng)宜平靜些為好。”
“根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額連續(xù)兩個(gè)季度減少，這是歷史上的首次，意味著房貸進(jìn)入了存量時(shí)代。爭(zhēng)搶存量時(shí)代優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)下，銀行開(kāi)啟了降低存量房貸利率的大幕。部分城市或部分銀行已經(jīng)開(kāi)始降低房貸利率，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。”李宇嘉表示。
當(dāng)下，已有銀行在部分地區(qū)率先行動(dòng)調(diào)整存量房貸利率。例如，此前有消息稱，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，該行對(duì)此回應(yīng)稱：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并未大量推廣。”
趙秀池稱，從支持剛需和改善性住房需求、金融經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定角度來(lái)看，必須允許存量房貸固定利率轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率。因?yàn)楫?dāng)初存量房貸都是浮動(dòng)利率，只不過(guò)是基于央行基準(zhǔn)利率的浮動(dòng)利率，從法理上應(yīng)該自動(dòng)轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率。
由于存量按揭貸款利率下調(diào)將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營(yíng)壓力，銀行主動(dòng)下調(diào)的動(dòng)力較弱。這可能需要監(jiān)管明確調(diào)整的方案，因而存量按揭利率下調(diào)尚需時(shí)間。
存量按揭貸款利率調(diào)整的可能路徑如何？
招商證券認(rèn)為，存量按揭加點(diǎn)下調(diào)的可能方案為，存量按揭貸款加點(diǎn)高于目前區(qū)域最新加點(diǎn)幅度的，按揭貸款加點(diǎn)有可能下調(diào)至最新的，低于最新加點(diǎn)幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。
為了推進(jìn)存量按揭利率調(diào)整工作，銀行可以在手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等設(shè)置調(diào)整申請(qǐng)鏈接，讓客戶自主申請(qǐng)，也可以網(wǎng)點(diǎn)線下申請(qǐng)，操作難度很低。
